Jéssica Aline Florêncio da Silva
Orientador: Rosângela Paiva Spagnol (Ms. Profª.)
O dispositivo legal que versa sobre a locação (Lei Nº. 8245/91) sofreu recente alteração através de diploma posterior (12.112/9009) que objetivou atualizar e reestruturar a legislação e o desequilíbrio entre Locador e Locatário.
Sobre o tema em questão, Silvio de Salvo Venosa faz o seguinte comentário:
“A situação difícil do mercado imobiliário na época da edição deste diploma legal, a difícil relação entre locatários e locadores, o problema da moradia em geral, estavam a reclamar profunda reestruturação na legislação locacional.”
No Congresso a aprovação da lei já deixava expresso ser aplicada imediatamente, entrava em vigência assim que publicada. Entretanto, o presidente vetou a aplicação imediata e decretou vocatio legis de 45 dias, pois as alterações iram ter uma esfera muito grande de repercuto.
No Novo Código Civil os artigos 565 a 578 tratam da locação de coisas e o art. 2.036 dispõe:
“a locação de prédio urbano, que esteja sujeita à lei especial , por esta continua a ser regida.”
Algumas locações continuam regidas pelo Código Civil e por leis especiais, sendo alguns deles:
1) Imóveis de Propriedade Da União, dos Estados e dos Municípios, de suas autarquias e fundações públicas. Quando o estado firma com particulares sendo ele o locador, será regido pelo direito público, quando o Estado for locatário será regido pela lei do inquilinato. Neste item já se pode observar a mudança da lei, pois na anterior só se tinha e exclusão dos prédios urbanos da União.
2) Vagas autônomas de garagem ou de espaços para estacionamentos de veículos; são estes aqueles desvinculados da locação de prédio urbano.
3) Contrato de garagem: Contrato este atípico.
4) Espaços destinados à publicidade, aplicando neste os arts. 565 a 578 do Código Civil
5) Apart - hotéis, hotéis-residência ou equiparados, a lei exclui estes expressamente. Sendo estes de natureza diferente: hoteleiros.
6) Contrato de hospedagem, pois este é a exploração de um ou parte de um imóvel para habitação temporária. Devendo a relação jurídica ser examinada caso a caso.
7) Arrendamento mercantil ou leasing; o art. 1º da lei exclui.
As principais alterações apontadas por Thélio Queiroz Farias e Antonio Arneldo L. de Loiola no livro “Nova Lei do Inquilinato comentada”, Ed. 2010, especificamente na pg. 28, foram:
A lei anterior não previa a responsabilidade do aluguel em caso de separação de cônjuges, nesta o cônjuge que permanecer no imóvel deverá notificar o locador; o fiador deverá ser notificado quando um dos cônjuges permanecerem no imóvel, não era previsto na lei anterior e agora é obrigatório; Quando houver a separação do casal o fiador tem trinta dias para desistir, mas fica responsável pela fiança por mais 120 dias, na lei anterior não era previsto. A citação do fiador na ação de despejo por divida nesta nova lei é obrigatória e também não era prevista na lei anterior. Assim que julgada procedente a ação de despejo, este deverá ocorrer dentro de 30 dias, não prevista na lei anterior e obrigatória nesta. Findo o contrato, desocupação em 15 dias, por liminar, em razão de proposta de aluguel mais vantajosa recebida pelo locador, está prevista nesta lei, e é exigido do locador uma caução entre seis e doze meses de aluguel. O prazo para a desocupação se decreta a não renovação do contrato, na lei anterior era de seis meses, nesta de 30 dias.
Uma grande questão em relação a lei do inquilinato nada mais é que a aplicação do Código de Defesa do Consumidor no ordenamento jurídico do inquilinato. O CDC poderá ser aplicado integralmente desde que o locador se dá como fornecedor, ou então o locatário como consumidor. Portanto, caberá ao juiz fazer o “peso”, a apreciação das clausulas contratuais. Com base na redação do parágrafo único do CDC dispõe: Equipara-se o consumidor a coletividade de pessoas, ainda que indetermináveis, que haja intervindo nas relações de consumo. Concluindo assim que basta a conceituação de consumidor na relação jurídica para a aplicação da norma.
Embora, sendo apenas uma pincelada, um simples e inferior excerto em relação a magnitude das alterações da lei do inquilinato, das grandezas que ela alcança, de muito pouco de tudo o que ela transformou, no dia a dia de todo locador, locatário, fiador, ou seja, de uma imensa sociedade. Pode-se com tão pouco apresentado, entender, ou melhor, compreender o veto do presidente da República ao decretar vacatio legis de 45 dias. A lei do inquilinato abrange muitas famílias, e estas precisaram se preparar para mudar tanto no seu dia-a-dia. Literalmente estas precisavam, e muito, de uma segurança jurídica mais forte e garantidora. Onde o locador, agora, consegue locar seu imóvel urbano com mais confiança e do mesmo modo aquele que precisa de um imóvel para locar, consegue locar também com um ordenamento mais eficaz. Resolvendo pelas vias desse novo diploma legal muitos conflitos até então existentes.
Bibliografia Consultada:
VENOSA, Silvio de Salvo. Lei do Inquilinato Comentada. 10. Ed. – São Paulo: Atlas, 2010.
SCAVONE JUNIOR, Luiz Antonio. Comentários às alterações da Lei do Inquilinato. São Paulo: Revista dos Tribunais, 2009.
FARIAS, Thélio Queiroz/ Loiola; Antonio Arneldo Leite de. Nova lei do Inquilinato Comentada .1. Ed. – Leme/SP, CL EDIJUR, 2010.
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